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<칼럼>자식에게 몰래 집 사주면 '이젠 위험'
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<칼럼>자식에게 몰래 집 사주면 '이젠 위험'
  • 박원갑 객원논설위원 www.speedbank.co.kr
  • 승인 2006.11.03 08:17
  • 댓글 0
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음식점을 운영하는 김모(48)씨는 지난달 서울 송파구 잠실동 주공 5단지를 서둘러 계약을 했다. 이달 초 주택거래신고제 지역에서의 자금계획 제출 의무화 조치 시행 이전에 집을 사두려는 것이다. 김씨는 “자금계획이 드러나면 자칫 음식점의 매출이나 자금운용까지 드러나 세무조사를 받지 않을까 걱정이 앞섰다”고 말했다.

    부동산 투자자들이 가장 겁을 내는 것은 돈 출처를 대라고 요구할 때 일 것이다. 그래서 국세청의 계좌 추적이나 세무조사만 말만 나와도 벌벌 떤다. 양도소득세나 종합부동세 등 세금 중과도 투자수요를 짓누르는 요인이지만 이보다는 못하다. 날고 기고 ‘큰손(거액자산가)’들도 세무 당국 앞에서는 바짝 엎드린다.

    이런 점에서 곧 시행될 주택거래신고제 지역의 자금계획 제출은 투자자들에겐 적지 않은 부담이 될 것으로 보인다. 금융거래 내역과 재산상태가 관공서에 그대로 노출되는 때문이다.

    ◆자금계획 제출 대상은

    주택거래신고제 지역에서 ‘전용면적 18평(60㎡)초과+실거래가 6억원 초과 일반 아파트’(두 가지 요건을 충족하는 아파트만 해당)를 살 때 해당된다. 만약 6억원이 넘더라도 전용 18평이 안된다면 신고를 할 필요가 없다. 요즘 강남권의 경우 25평형의 경우 6억원을 넘어서는 곳이 많이 생겨났지만 전용 18평이 안돼 신고의무에서 제외된다.

    다만 정비구역으로 지정된 재건축의 경우 전용면적 18평이 안되더라도 6억원이 넘으면 자금계획을 내야 한다. 이 때 ‘6억원’의 경우 재산세 과세 기준이 되는 공시가격이 아닌 실거래가라는 점에 유의해야 한다.

    자금조달 계획서는 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 내야 한다. 이런 조치에 대해 건교부는 2006년부터 실거래가 신고제가 전국적으로 의무화됨에 따라 주택거래신고제의 실효성을 높이기 위한 것이라고 설명하고 있으나 과도한 규제라는 지적도 많다.

    현재 거래신고지역은 서울 강남,서초,송파,용산,양천,강동,영등포,마포,성동,동작, 성남 분당, 용인, 안양 평촌 등 22곳이다.

    주택거래신고지역은 다음과 같다.
         자금조달계획서에는 자기 자금과 금융 기관 대출액, 사채 등 차입금을 모두 적어야 한다. 또 매입 주택에 실제 거주할 것인지도 밝혀야 한다.

    다만 자금조달 계획을 허위로 기재하더라도 과태료(취득세의 5배 이하)는 부과되지 않는다. 그러나 국세청으로 자료가 넘어가 특별관리를 받게 된다. 세무조사 대상이 될 수 있다는 것이다.

    ◆30~40대,부모 돈빌려 집살 때 조심하세요

    문제는 자녀가 집을 사면서 부모의 돈을 받았다면 반드시 기재해야 한다는 점이다. 부모에게 돈을 받아 집을 사면서도 이를 밝히지 않을 경우 자녀가 증여세를 추징당할 수 있다. 서울과 수도권 아파트 매수자 가운데 10-30% 정도가 부모의 지원을 받는 것으로 부동산 중개업계는 추산한다.

    현행 세법상 자녀에 대한 증여세 면제 한도(10년간)는 미성년자 1500만원, 성인 3000만원이다. 하지만 자녀가 이를 초과해 돈을 받더라도 증여세를 제대로 내는 사람들은 드물다. 특히 30세가 넘는 직장인이나 소득이 있는 경우 세무 당국의 자금 출처 조사가 심하지 않아 '몰래 증여'가 성행하고 있다.

    한 세무사는 “그동안 부모들은 미성년자에게 재산을 증여하는 것은 조심해왔지만 성년의 경우 감시가 허술해 크게 신경을 쓰지 않았던 게 사실”이라고 말했다. 이번 조치로 자녀에 대한 편법 증여가 사실상 불가능해진 것이다.

    하지만 이번 조치로 30~40대 직장인들도 자금을 외부에서 조달했다면 충분한 알리바이를 만들어 둬야 뒤탈이 없을 것 같다.

    ◆부담부 증여 때도 대출 6억원 넘으면 해당

    부담부 증여 때도 자금계획 제출을 해야 된다. 부담부 증여는 전세나 대출금을 끼고 있는 주택을 증여하는 것으로 세금을 아낄 수 있어 요즘 크게 늘고 있다. 증여재산 가운데 전세보증금이나 빚이 6억 원을 초과할 때는 자금조달계획을 함께 내야 한다. 전세보증금이나 빚은 증여가 아닌 양도로 보기 때문이다.

    따라서 자금조달 계획을 내지 않으려면 대출금이 6억원을 초과하는 경우 부모가 증여에 앞서 미리 일정부분 갚은 게 좋다. 전세보증금이 6억원이 넘는다면 재계약 때 전세금을 하향 조정한 뒤 증여하는 것도 괜찮다. <스피드뱅크 부동산연구소장>    

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