요즘 주변에 직장에서 은퇴한 지인들이 눈에 띄게 늘었다. 이렇다 할 수입이 없다보니 이들은 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있는 투자 상품에 관심을 많이 갖는다. 그동안 저축한 돈에 퇴직금을 보태 상가를 매입하는 사람들도 제법 된다.

    상가투자 수요는 베이비부머(1955~1963년 생)가 은퇴를 시작하는 5~7년 뒤에는 더욱 늘어날 것 같다. 지금의 아파트 투자 시대는 머지않아 마무리하고 상가 투자 시대가 다가올 것이라는 예측도 많다.

    이미 고령화가 우리나라보다 빨리 나타난 유럽에선 주택보다는 상가에 관심이 많다. 임대수익을 노린 사설 상가 펀드까지 나오고 있는 상황이다. 그래서 5년 이상을 내다본다면 주택보다는 길목 좋은 상가에 관심을 가지는 게 낫다는 생각이다.

    하지만 상가는 무조건 돈이 되는 것이 아니다. 저금리 영향으로 상가가 과잉공급 논란이 제기될 만큼 너무 많이 들어선 만큼 옥석을 가려야 한다. 상가는 입지가 80% 이상을 좌우한다. 고객 접근성이 어느 정도 좋으냐에 따라 가치가 사실상 매겨진다는 얘기다.

    투자의 최우선 순위는 평지의 1층 상가가 아닌가 싶다. 일종의 ‘블루칩 상가’ 이다. 이런 곳은 상가 과잉 공급 시대에도 제값어치를 할 것이다.

    상가 시장에선 1층과 나머지 층간 가격·임대료의 차이가 갈수록 커지고 있다. 5년 전 만해도 2층의 상가 가치가 1층의 50%에 달했지만 지금은 30~40%로 떨어졌다. 유동 인구가 많지 않은 주택가나 변두리 상권일수록 층간 차별화 현상이 심하다.

    최근 불황이 심해지면서 근린상가 2~4층에선 세입자를 구하지 못해 몇 개월 째 비어 있는 점포들이 수두룩하다. 심지어 임차인을 찾지 못해 관리비를 건물 주인이 대신 무는 곳도 많다. 하지만 1층은 세입자 구하기가 그다지 어렵지 않은 편이다. 점포가 안가면 좀 싸게 내놓으면 된다.

    1층 상가는 권리금이라도 붙지만 나머지 층은 기대하기 힘들다. 그만큼 소비자들이 게을러졌다고 볼 수 있다. 상가가 평지 인지도 따져야 한다. 경사가 심한 곳은 지금도 평지 상가보다 장사가 잘 안 된다.

    비가 와서 물이 금세 흐르는 경사지 상가에선 고객도 고이지 않고 흘러간다. 경사지에선 상권이 형성되기 쉽지 않은 것이다. 평지의 서울 2호선 강남역 상권이 경사지의 역삼역보다 활성화돼 있다는 사실이 그대로 말해준다.

    고령사회가 오면 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지 상가와 경사지 상가는 고객 확보 측면에서 큰 차이를 보일 것이다. 우리나라가 빠른 속도로 늙어가고 있다. 그래서 상가 투자를 할 때는 “내 나이 70살이 되어 어느 상가를 이용할 것인가”라고 고민을 하고 입지를 선택하라고 조언하고 싶다.

    문제는 평지의 1층 상가 금액이 너무 높다는 점이다. 때문에 단기간에 급등한 곳은 거품 가능성 여부를 체크하는 게 좋다. 자금 부담이 클 때에는 동료들과 공동으로 투자하는 방안을 고려해볼만하다.

    근린상가나 아파트 단지 내 상가의 경우 1층을 공동투자 하는 게 2~4층을 나 홀로 투자하는 것보다는 유리할 수 있다. 다만 개발예정지를 빼곤 수익률이 연 6%를 넘는 곳으로 압축해야 한다는 점을 잊지 말자. <스피드뱅크 부동산연구소장>