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주택도시보증공사 분양가 억제책이 되레 투기 조장..."분양보증 독점제 깨야"
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주택도시보증공사 분양가 억제책이 되레 투기 조장..."분양보증 독점제 깨야"
  • 이건엄 기자 lku@csnews.co.kr
  • 승인 2019.07.01 07:09
  • 댓글 0
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주택도시보증공사(HUG)가 사실상 독점하고 있는 분양보증 시장에 대해 개방의 목소리가 높아지고 있다. HUG가 분양 보증이라는 본연의 기능 보다 독점 지위를 이용해 분양가 옥죄기에만 몰두하고 있는 탓이다. 

HUG는 지난 달 24일부터 고분양가 관리지역의 분양가를 주변지역 직전 분양단지보다 높게 책정할 수 없도록 하는 방침을 도입했다. 고분양가 관리지역의 분양가를 심사할 때 적용하는 분양가 상한 기준을 110%에서 100~105%로 낮추는 내용을 골자로 한다.

이렇게 될 경우 주변 시세보다 분양가가 현저히 낮아지기 때문에 시세차익을 목적으로 하는 투기성 분양신청이 늘어날 수 수밖에 없다. 

실제 HUG가 분양가를 억제했던 서울 강남 단지들도 웃돈이 수억 원씩 붙어 거래되면서 고분양가 관리지역이란 이름을 무색하게 했다.

GS건설의 서초구 잠원동 신반포센트럴자이 전용 114㎡ 입주권은 이달 28억5000만 원에 팔렸다. 분양가보다 8억~9억 원이나 비싸게 거래된 셈이다. 2017년 9월 전용 114㎡ 분양가격은 19억1240만~20억9150만 원이었다. 

문제는 분양보증 시장 자체가 HUG의 독점 체제로 유지되고 있기 때문에 사업자들이 이를 거부할 수 없다는 점이다. HUG가 주택도시기금을 효율적으로 운용‧관리하고 각종 보증업무라는 본연의 기능을 망각한 채 분양가 옥죄기에만 나선다는 비판이 나오는 것도 이 때문이다.

분양보증이란 분양사업자가 파산 등의 이유로 분양계약을 이행할 수 없게 됐을 때, 보증기관이 주택분양을 이행하거나 납부한 계약금과 중도금의 환급을 책임지는 제도다. 20가구 이상 주택을 선분양할 때는 반드시 분양보증이 필요한데 이를 담당하는 기관은 HUG가 유일하다. 즉 HUG의 보증이 없이는 사업을 진행할 수 없다는 말이다.

또 분양가 조정 측면에서도 일관성 없는 모습으로 시장의 혼란만 부추긴다는 평이다. 발코니 확장, 유상 옵션 등으로 분양가 가격을 눈가림할 경우에도 문제없이 승인처리가 되고 있다.

실제 현대건설이 부산광역시 동래구에 공급하는 ‘힐스테이트 명륜 2차’는 발코니 확장비를 2400만 원(전용 84㎡)대로 설정했다. 이는 통상 1000만~1500만 원에 형성되는 발코니확장 가격을 감안하면 1.5배 가까이 비싼 셈이다. 

여기에 중도금 대출도 무이자가 아닌 유이자를 적용하면서 입주민들이 실질적으로 부담하는 분양가는 3.3㎡당 평균 1750만~1800만 원 수준으로 건설사가 홍보하는 분양가인 1609만 원보다 150~200만 원 가량 높다. 앞서 해당 단지는 고분양가라는 이유로 HUG로부터 보증이 반려돼 1609만 원에 협의를 봤다.

상황이 이렇다 보니 건설업에서는 지속적으로 분양보증 시장 개방 필요성에 대해 의견을 피력 중이다. 보증 과정에 분양가 기준을 엄격하게 적용할 경우 분양 지연 등 사업성 저하가 우려되기 때문이다.

한 건설업계 관계자는 “HUG가 독점적 지위를 통해 표준 프로젝트파이낸싱(PF) 등 주택사업 보증과 분양보증을 임의로 지연시키고 있다”며 “이는 보증수수료 상승으로 이어져 분양가에도 악영향을 주고 있기 때문에 분양보증 기관 확대가 절실하다”고 말했다.

이에 응해 공정거래위원회도 지난 2017년 7월 ‘경쟁제한적 규제개선 결과’ 발표를 통해 분양보증 업무의 경쟁제한적 규제에 대한 개선을 요구했다. 후속방안으로 공정위와 국토부는 오는 2020년까지 주택분양보증 업무 수행기관으로 보증보험 회사를 추가 지정하기로 합의했다. 분양보증 기관을 민간 기관인 서울보증보험이나 건설공제조합 등으로 확대해 경쟁 체제를 도입하라는 취지다. 

명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 “대기업 자본이 분양보증 시장으로 유입될 경우 부작용이 우려되기 때문에 점진적으로 개선에 나서야 된다”며 “분양가심의위원회의 상급기관 역할을 하고 있는 HUG가 외부 전문가가 포함된 분양보증심사위원회를 구성하는 방법 등을 택해야 한다”고 강조했다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수도 “분양가 규제 강화는 필연적으로 공급감소를 가져와 되레 집값상승을 부추길 수 있다”며 “차라리 독점 분양보증 시장을 개방해 시장의 자율성에 맡기는 방안이 장기적으로 바람직하다”고 말했다. 

[소비자가만드는신문=이건엄 기자]

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