서울주택공사(이하 SH공사)가 장기전세 주택에서 해마다 2000억 원대의 손실을 입고 있지만 뾰족한 대책을 내놓지 못한 채 부실만 키우고 있다.

지난 4년 간 임대손실만 약 7900억 원에 달하는데도 김세용 사장은 정치권의 눈치를 살피느라 임대료 인상 등 현실적인 대책을 내놓지 못하고 있다는 지적을 받고 있다. 

최근 국토교통위원회 소속 더불어민주당 윤관석 의원이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 SH공사의 장기전세주택의 임대손실은 지난 2014년 1771억 원을 기록한데 이어 2015년 2051억 원, 2016년 2058억 원, 2017년 2016억 원을 기록했다. 

4년간 누적 손실은 7896억 원에 이른다.
 

이처럼 SH공사의 장기전세주택에서 막대한 적자가 발생하는 것은 임대료가 지나치게 낮기 때문이다. 

SH공사에 따르면 지난해 기준 SH공사 영구임대주택의 임대료는 시세 대비 약 8%에 불과한 수준이다. 공공임대주택은 약 25%, 국민임대주택은 약 40% 수준에 머물고 있다. 같은 공기업인 한국토지주택공사(LH)의 임대주택과 비교해도 SH공사의 임대료는 공공임대가 51%, 영구임대가 32% 수준에 형성돼 있다.

SH공사가 임대료를 낮게 책정해 부실을 키우고 있는 셈이다. 문제는 SH공사는 법적으로 별 문제 없이 임대료를 인상할 수 있음에도 몸을 사리고 있다는 점이다. 공공임대주택 임대료는 국토교통부 고시에 의해 정해지고 주택임대차보호법·임대주택법에 의거해 연간 5% 이내 범위에서 인상이 가능하다.

실제로 LH는 글로벌 금융위기인 2008년과 2009년을 제외하고 매년 임대료와 보증금을 인상해 왔다. 반면 SH공사는 지난 15년 동안 딱 한 번만 임대료를 올렸다. 2011년에 5% 인상한 것이 유일하다. 

전문가들은 이를 두고 SH공사의 구조적 한계 때문이라고 말한다. 시의원이나 시장 등의 눈치를 보는 SH공사 입장에선 임대료 인상에 소극적일 수밖에 없다는 설명이다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 “SH공사는 서울시 산하 기관이라는 특성 상 정치적인 이유로 임대료 인상이 어렵다”며 “임대료가 올라갈 경우 정치인들의 표심에 영향을 미칠 수 있기 때문에 서울시장의 눈치를 많이 볼 수밖에 없다”고 설명했다.

이어 “이런 상황이 지속될 경우 임대주택 관리비나 임대료 손실분 등 당초 지불해야 될 돈을 세금으로 메꿀 수밖에 없다”며 “이를 해결하기 위한 대책 마련이 시급하다”고 덧붙였다.

SH공사의 임대주택은 낮은 임대료로 인해 입주민들이 한 번 당첨되면 오랫동안 거주하려는 경향을 보인다. SH공사에 따르면 서울시 영구·공공임대주택의 평균 거주기간은 각각 16년과 14년이다. 

즉 SH공사가 임대주택을 한 번 공급하면 20년 가까이 입주민이 바뀌지 않는다는 얘기다. 공급은 한정돼 있기 때문에 신혼부부나 청년층 등 실질적인 수요층이 오히려 임대주택에 들어가지 못하는 역차별 문제로 이어질 가능성이 높다.

SH공사 측은 임대료를 정상적으로 올리는 대신, 기존 임대료 제도를 개선하려다 입주민과 갈등을 빚기도 했다. 

SH공사는 낮은 임대료 문제를 해결하기 위해 지난 2016년 서울시 임대주택에 대한 상호전환제도를 축소시킨 바 있다. 상호전환제도란 임대보증금과 월 임대료(월세)로 구성된 임대아파트 임대료를 임대보증금으로 전환시켜주는 제도다. 월세와 비교했을 때 경제적 부담이 절반 이하 수준이라 상당수의 임대아파트 입주민은 이 제도를 이용해 왔다. 보증금이 늘어나기는 하지만 은행 대출이자가 월세보다는 훨씬 싸기 때문이다.

하지만 SH공사는 기존 임대료·임대보증금 전환을 100%에서 60%까지 낮추고, 전환 횟수는 상시에서 1년에 1회로 제한하며, 임대료 증액 부분도 전세보증금으로 전환하지 못하게 제도를 변경했다. 이 과정에서 단 한차례의 공청회도 없이 일방적으로 일을 추진해 입주민들을 무시하는 처사라는 비판이 쇄도한 바 있다.

한편 이와 관련해 SH공사 관계자는 "아직까지 임대료 인상과 관련해 결정된 바가 없다"며 "상호전환제도의 추가 도입 계획도 현재로선 없다"고 설명했다.

[소비자가만드는신문=이건엄 기자]