부동산 경매 낙찰가도 급락..채권회수 비상

최근 금융위기와 부동산 경기 침체 등으로 법원 경매에서 낙찰된 부동산의 38%는 낙찰금액이 채무금액을 밑돌아 금융기관과 세입자 등의 피해가 우려된다.

3일 법원경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 달 경매로 낙찰된 부동산 3510건(1개의 사건번호에 물건번호가 복수인 것은 제외) 가운데 38.5%인 1352건은 낙찰가격이 채권자의 배당청구금액(이하 채권 청구액)보다 낮은 것으로 조사됐다.

 이는 낙찰 물건의 10건중 3.8건은 채권자가 빌려준 돈을 전액 회수하기 힘들다는 것을 의미한다.

문제는 최근 부동산 경기가 침체와 미국발 금융위기 이후 경제 위기감이 확산되면서 이 비율이 지난해 10월 34.5%에서 올해 8월 36.6%, 9월 37.9% 등으로 계속 증가하고 있다는 점이다.

그나마 대출을 엄격하게 제한했던 아파트는 채권 청구액 이하로 낙찰된 경우가 20.5%로 전체 부동산에 비해 상대적으로 낮았지만 지난해 10월의 16.4%와 비교하면 역시 늘어난 것이다.

실제 지난 달 28일 낙찰된 서울 마포구 도화동 H아파트는 감정가가 8억7000만원이었으나 유찰을 거듭하면서 Y저축은행의 채권 청구액(7억7000만원)보다 한참 낮은 5억3700만원에 낙찰됐다.

또 지난 달 8일 낙찰된 수원시 팔달구 우만동의 W아파트는 감정가(9억5000만원)보다 낮은 6억4500만원에 낙찰되면서 H저축은행의 청구액인 7억6100만원에서 1억2000여만원이 부족할 뿐 아니라 후순위인 H캐피탈은 3000만원을 받지 못하게 됐다.

임차인의 피해도 크다. 서울 강남구 소재 S상가의 경우 지난 9월 감정가(6억9000만원)의 37.5%인 2억6000만원에 낙찰되는 바람에 선순위 금융기관(채권 청구액 4억5000만원)에 비해 배당 순위가 밀린 세입자 2명은 보증금을 고스란히 떼이게 됐다.

전문가들은 채권 처리의 마지노선인 법원 경매로도 금융기관의 대출금이 회수되지 않을 경우 저축은행 등 제2 금융기관의 부실이 커질 수 있다고 우려하고 있다.

주택의 경우 담보인정비율(LTV)이 40-60%로 제한됐던 은행권과는 달리 제 2금융기관은 담보의 80-90%까지 돈을 빌려줘 집값 하락으로 낙찰가가 감정가 이하로 떨어지면 채권 회수가 불투명해진다.

이는 곧 미국 경제를 뒤흔든 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 국내에서도 발생할 수 있다는 경고나 다름없어 각별한 관리감독이 필요하다고 전문가들은 지적한다.

지지옥션 강은 팀장은 "경매 부동산은 실제로 채무관계가 여러 건인 경우가 많아 낙찰가가 떨어지면 후순위 채권자나 임차인들은 배당금을 받지 못하게 된다"며 "선의의 피해자 발생과 실물경제 위축을 막기 위해 정부 차원의 노력이 필요하다"고 말했다(연합뉴스).