서울 재건축 아파트 거래 급증..값도'껑충'

서울 강남  재건축아파트 거래가 살아나고 있는 반면 일반아파트는 여전히 냉랭한 분위기가 지속되는 등 뚜렷한 양극화 양상을 나타내고 있다.

 정부의 강남 투기지역 해제 움직임, 재건축 용적률 완화 등으로 재건축 투자수요가 몰리는 데 반해 일반아파트 매기는 살아니지 않고 있다.

특히 송파 잠실주공5단지, 강남 은마, 강동 둔촌주공 등의 단지들은 매도인들의 기대심리가 부쩍 높아지면서 거래도 급증했다. 잠실주공의 경우 한 달새 최대 2억원까지 시세가 급등하면서 매수부담이 커져 계약을 파기하는 사례도 늘고 있을 정도다. 

스피드뱅크가 강남 4개구(강남, 강동, 서초, 송파)의 1개월간(’08.12.20~’09.01.17) 매매변동률을 분석한 결과, 재건축의 경우 서초구를 제외하고 모두 오름세를 나타낸 것으로 조사됐다. 한편 일반아파트는 모두 내림세를 기록하며 재건축과는 상반된 분위기를 나타냈다.

재건축 주간변동률을 살펴보면 서초를 제외하면 강남, 강동, 송파는 작년 12월 이후 점차 내림폭이 둔화된 것으로 조사됐다. 특히 이들 세 지역은 재건축 용적률 상한선 완화 발표가 있던 12월 30일을 전후해 상승 반전하며 강세로 돌아섰다.

이렇게 강남 재건축 시장이 최근 급격한 반등세를 보인 것은 설 이전에 강남 3구의 투기지역 해제 소식이 기정 사실화되면서 가격상승 기대감이 높아졌기 때문이다. 특히 주택담보대출금리가 4%대 초반의 낮은 수준을 형성하면서 그간 높은 금리 탓에 매수에 어려움을 느꼈던 수요층에게 문턱이 상당히 낮아진 점도 한 몫 했다. 게다가 재건축 바닥인식까지 겹쳐 매물이 빠르게 소진되는 가운데 투자수요의 매수타이밍 저울질도 빨라지는 모습이다.

지난해 12월 말, 서울시가 재건축 용적률을 국토계획법상 상한선(2종 250%, 3종 300%)까지 허용하기로 한 점도 재건축시장에 힘을 실어주고 있다. 용적률이 완화되면 재건축 사업 수익성이 크게 개선되기 때문이다. 재건축 개발이익은 커지는데 반해 조합원의 추가부담은 감소하게 되는 것. 현재 서울시 재건축단지가 2종 일반주거지역 210%, 3종 230%인 점을 감안하면 최대 40~70%포인트씩 높아지는 셈이다.

제2롯데월드 건설이 사실상 허용 방향으로 가닥이 잡힌 점도 큰 호재다. 특히 지리적 이유로 가장 직접적인 수혜가 예상되는 송파구는 가락시영, 잠실주공5단지 등을 중심으로 급매물이 모두 회수되면서 호가가 크게 오른 상태다. 그간 갈피를 잡지 못했던 수요층의 상당수는 이번 호재를 통해 매수쪽으로 방향을 틀었지만 매도자와의 희망 가격차가 크다 보니 거래가 쉽지는 않은 편이다.

한편 일반아파트 시장은 재건축과는 달리 좀처럼 매수세가 형성되지 않는 가운데 약세가 이어지고 있어 시장간의 양극화가 뚜렷한 모습이다. 이는 글로벌 금융위기에 따른 내수경기 침체로 일반아파트의 주 매수층인 실수요자들의 움직임이 여전히 위축돼있는데다 투기지역 해제 효과가 예상 밖으로 미미하게 작용하고 있기 때문이다. 특히 고가 대형아파트는 매수자들의 자금여력 악화에 따른 선호도 감소로 거래를 찾기 더욱 어렵다.

개별단지를 살펴봐도 재건축과 일반아파트 시장 간의 분위기 편차가 매우 큰 편. 먼저 재건축의 경우 가장 호가가 상승한 곳은 송파구 잠실동 잠실주공5단지다. 투기지역 해제 움직임과 제2롯데월드 호재가 겹치면서 거래가 두드러지게 살아나는 추세다.

시세도 115㎡(35평형)가 현재 11억~11억5000만원 선으로 한 달(’08.12.18~’09.01.17)간 무려 2억원이나 올랐고 지난 달 8억대 초반까지 떨어졌던 112㎡(34평형)도 현재 10억~10억5000만원 선의 시세를 형성하고 있다.

인근 J중개업소 대표는 “재건축을 옭아매는 규제들이 워낙 많았고 실물경제 침체도 심각하다 보니 전반적으로 매수세가 매우 뜸했다”면서 “최근 연이은 호재로 매물을 찾는 수요가 늘면서 작년 하반기에 비해 거래가 크게 늘었다”고 전했다.

강남구 대치동 은마도 매도자들이 매물을 긴급 회수하는 가운데 112㎡(34평형)가 7500만원 오른 9억8000만~10억8000만원 선의 시세를 형성했다. 개포동 주공3단지도 작년 11월말의 가격수준을 회복한 가운데 49㎡(15평형)가 9억5000만~12억원 선에 거래됐다.

개포주공 인근에 위치한 Y중개업소 관계자는 “투기지역 해제 기대감에 사실상 저가매물은 모두 소진됐고 매수 대기자들도 많은 상황이다”라며 “하지만 호가 기대감이 커진 매도자와 저가 매물에 재미를 본 매수자간의 희망 가격차가 커지면서 최근 들어서는 다시 소강상태를 나타내고 있다”고 전했다.

반면 일반아파트는 이번 호재에 별다른 반응을 보이지 않고 있다. 특히 고가의 주상복합이나 대형아파트는 거래가 더욱 어렵다. 도곡동 타워팰리스1차 165㎡(50A평형)의 경우 한 달간 1억2500만원 내린 15억~16억원 선. 서초구 서초동 삼풍 165㎡(50A평형)는 5000만원 내린 12억~14억원 선이다.

서초동 일대 M중개업소는 “일반아파트의 경우 호가가 올랐어도 추격 매수세가 없다 보니 약세가 이어지고 있다”면서 “특히 서초구는 실수요층이 두텁게 형성돼있고 지역적으로 송파와 떨어져 있어 제2롯데캐슬 건설과 같은 호재는 사실상 영향이 미미한 편이다”라고 설명했다.