부동산 거래 사고 피해.."예방 외엔 답이 없다"

[소비자가만드는신문=유성용 기자] 부동산 거래는 소비자들이 가장 신경을 많이 쓰면서도, 정작 피해가 생기면 보상을 받기가 쉽지 않은 분야다.

새 아파트를 분양 받건 중개업소를 통해 일반 매물을 계약하던 돌다리 건너 듯 신중해야 한다.  부동산 거래 피해의 유일한 해결책은 사전 예방이라고 해도 과언이 아니다.

◆ 경계 1순위는 분양팀의 구두광고

2년 전 경기도 여주시에서 S아파트를 분양 받은 유원희(여.71세)씨. 그는 '향후 대운하가 건설되고, 2012년경 전철이 개통된다. 큰 평수를 사두면 이익일 될 것'이란 분양팀의 구두광고를 믿고 다소 무리를 해서 큰 평형을 계약했다.

하지만 최근 대운하와 전철이 들어온다는 구두광고는 허위였음이 드러났다. 사정이 그렇다 보니 부동산에 매물로 내놔도 매매가 이뤄지지 않는 상황이다. 유 씨가 억울한 마음에 항의를 해봤지만 시행사 측은 "그 같은 안내가 된 적 없다"고 딱 잡아뗐다. 말로 들은 이야기니 증거도 없는 형편이다.

분양아파트의 경우 특히 사업자의 허위과장광고가 요주의 대상이다. 특히 분양 팀의 구두광고는 경계 1순위다. 광고내용 대로 되지 않았을 경우 사업자는 '언급한 적 없다'고 발뺌하면 책임을 묻기가 쉽지 않기 때문.

흔히 분양팀에서 하는 구두 광고 중에는 준공된 이후에나 진실여부를 판단할 수 있는 것들이 많다. '시설물 이전', '도로 공사' 등이 그렇다. 이런 말에 현혹돼 덜컥 계약을 맺었다간 후회하기 십상이다. 광고내용이 사실이 아님을 알아차렸을 때는 대개 중도금까지 납부한 상태라 계약을 해지할 수도 없다.

구두광고 외에도 사업자가 홍보용으로 제작한 전단지 등의 광고에 쓰인 문구 또한 유심히 살필 필요가 있다.

특히 '역에서 도보로 5분', '수도권 진입 30분'과 같이 전단광고에서 가장 흔히 사용되는 문구들이 주의 대상.

'역에서 5분'은 역세권이라는 사실을 강조한 광고지만, 실제 보행거리가 아니라 지도상에서 직선거리로 계산했을 가능성이 높다. 중간에 굽은 도로가 있거나 횡단보도에서 신호대기를 해야 하는 경우가 있기 때문에 현장 답사는 필수다.

'수도권 진입 30분'과 같은 경우도 속내를 알고 보면 어처구니가 없다. 수도권 기준 지점이 어디인지, 교통수단은 무엇인지에 대한 설명이 없기 때문 조금 과장을 더 하자면 '수도권 진입 (비행기로) 30분'이 될 수도 있다.

이같은 과장광고의 피해는 고스란히 소비자의 몫이다.

지난해 대법원은 아파트 사업자의 허위과장 분양광고를 확인하지 않은 소비자에게도 책임을 물었다. 따라서 소비자는 계약 전 사업자가 광고한 내용이 실현될 수 있을지를 정확히 파악해야 한다.

사업자가 의지대로 실현할 수 있는 사항이 아닌 '유동인구 100만명', '지하철 개통' 등과 같은 광고문구는 처음부터 믿지 않는 게 좋다.

◆ 일반아파트 계약 할 때는 사전조사 철저히

일반아파트를 계약할 경우에도 중개업자의 말에 현혹되지 말고 발품을 팔아 자세한 정보를 확인해야 한다. 부동산중개업자의 선택부터, 주변 시세 확인까지 모두 본인이 나서야 나중에 문제가 발생할 소지가 적어진다.

너무나 당연한 이야기지만 자금 조달문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 의외로 돈 문제로 큰 피해를 보는 경우도 많다. 

닥터아파트 리서치팀 김주철 부장은 "일반 아파트의 경우 시공사와 마찰을 빚기 보다는 입주를 앞두고 잔금을 치르지 못해 위약금을 물거나 계약을 파기당하는 등 소비자 스스로의 문제가 더욱 많다"고 말했다.

김 부장은 "매입하고자 하는 부동산에 대해 소비자가 스스로 인근 시세를 파악한 뒤 부동산 중개업소를 찾아야 한다. 또 한 곳의 중개업소에만 의지하지 말고 여러 곳을 두루 방문해 주변의 대략적인 시세를 파악할 필요가 있다"고 충고했다. 그렇지 않을 경우 너무 높은 가격에 계약할 수 있다. 반대로 너무 낮은 가격으로 다가오는 중개업소는 조심해야 한다. 매물에 하자가 있는 경우가 많기 때문이다.

이와 관련 국토해양부는 최근 2011년부터 전·월세는 물론 토지·단독주택 등의 실거래가 자료를 공개한다는 계획을 밝혔다. 현재 부동산 실거래가 정보는 국회 인사청문회 자료 등 다른 법령에서 정보제공 근거를 둔 경우나 공익목적으로만 정보를 제공한다.

아파트 계약 후 보통 잔금을 치를 때까지 한두 달 정도 기간이 있는데 그 사이 집주인이 아파트를 저당 잡혀 대출을 받는 경우도 있다. 이를 방지하기 위해 집주인에게 '매매 예약 가등기'를 할 수 있도록 청해 '가등기'를 해 놓을 필요도 있다.

◆ 부동산 사고, 예방만이 최선

이 외에도 부동산거래에 앞서 소비자는 아파트 한 호수에 여러 명을 중복 계약시켜 그 돈을 빼돌리는 사업자의 사기행각 등 이중계약을 주의해야 한다. 소규모 사업자일 경우 특히 조심해야 한다.

생활정보지 등의 광고는 특히 경계해야 한다. 부동산 사기꾼인 무자격 중개업자일 수 있기 때문. 이들은 허위 매물로 소비자를 유인한 뒤 계약금만 받아 달아나거나, 비싸게 팔아주겠다며 다가와 높은 수수료나, 부동산 감정비,광고비 등의 명목으로 계좌 입금을 요구한다. 이들과 거래할 경우 거래 사고가 발생해도 피해보상을 받을 수 없다. 소비자는 거래 전 공인중개사 자격증을 반드시 확인해야 한다.

부동산 사고가 발생한 경우 소비자는 계약 당사자 측에 민사 소송을 통한 손해배상을 청구할 수 있다. 공인중개사가 관여돼 과실이 입증된 경우 공인중개사협회의 공제제도를 통해 손해배상을 신청하면 보상받을 수 있다.

한국공인중개사협회 관계자는 "예를 들어 임대차 계약이 만료됐음에도 보증금을 떼였다든지 등의 사고가 발생하면 우선 임대인이나 매도자 측에 내용증명을 보내 보상을 요구할 수 있다. 이 단계에서 해결이 되지 않을 경우 민사로 갈 수밖에 없다. 만약 사기 등의 불법행위가 있었다면 형사고발도 가능하다"고 말했다.

이어 "무자격 중개사일 경우는 소비자가 구제받을 길이 마땅치 않다. 또 소송에 따라 손해배상 확정판결을 받았다 할지라도 당사자가 책임재산이 없을 경우 보상 받기는 쉽지 않다. 때문에 부동산 계약 전 주의하는 것만이 피해를 막을 수 있는 유일한 길"이라고 조언했다.