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후분양 아파트 과대광고 분쟁시 손해배상 소비자에 불리
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후분양 아파트 과대광고 분쟁시 손해배상 소비자에 불리
직접 보고 결정했기 때문에 소비자 책임 높아
  • 이건엄 기자 lku@csnews.co.kr
  • 승인 2019.12.17 07:09
  • 댓글 0
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최근 후분양에 대한 소비자들의 관심이 높다. 정부가 집값 안정화를 위해 후분양의 장점을 적극 홍보해 긍정적인 면이 크게 부각된 상황이지만 단점 또한 만만치 않아 주의가 필요하다. 입주자들의 상황이 각기 다른 만큼 꼼꼼히 따져봐야 한다.

16일 건설업계에 따르면 A사는 오는 23일 특별공급을 시작으로 본격적인 B단지에 대한 후분양에 돌입한다. 업계에서는 대량의 미분양으로 골머리를 앓고 있는 경남에 상당한 활력을 가져다 줄 것으로 기대하고 있다.

선분양에 익숙한 대다수의 소비자 입장에선  후분양이 생소할 수밖에 없다. 후분양의 경우 최근 들어서야 선분양의 폐해가 집중 조명되며 그 대항마로 존재를 알리기 시작했기 때문이다. 

사실 큰 틀에서 보면 선분양과 후분양의 차이는 준공여부에 따른 '분양 시점' 밖에 없다. 하지만 이로 인해 발생하는 차이점은 생각보다 크다.

먼저 분양가의 경우 같은 단지를 기준으로 선분양 보다는 후분양이 더 높을 수밖에 없다. 보통 건설사들이 아파트를 짓게 되면 자금을 조달해야 되는데 선분양의 경우 수분양자들의 계약금과 중도금으로 이를 충당하기 때문에 금융비용이 비교적 적게 발생한다.
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반면 후분양의 경우 시공사의 자금으로만 아파트를 지어야 되기 때문에 자금을 프로젝트파이낸싱(PF)이나 은행과 같은 금융기관으로부터 조달해야 된다. 이 과정에서 이자 등 금융비용이 발생하고 분양가에 그대로 반영될 수밖에 없다.

또한 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 선분양과 달리 후분양은 50%에 달하는 계약금을 낸 뒤 잔금을 단기간 내에 치러야 되기 때문에 목돈 부담도 상대적으로 크다.

건설사가 일정 수준 준공 한 뒤 분양을 하는 후분양제 특성상 사업자의 도산으로 인한 입주지연 피해 가능성은 선분양에 비해 낮다. 자금면에서 영세한 중견기업들에게 후분양 도입이 달갑지 않은 것도 이 때문이다.

아파트 품질과 하자관리 측면에선 후분양제가 선분양제보다 유리한 점이 많다. 후분양은 아파트를 짓고 분양을 하기 때문에 소비자 입장에선 분양광고가 잘못된 점은 없는지, 하자 여부 등을 눈으로 직접 확인할 수 있다. 

반면 선분양은 미래에 지어질 아파트를 견본주택과 광고만 보고 계약을 해야 되기 때문에 부실시공과 하자 문제에서 자유롭지 못하다. 그동안 관련 문제가 지속적으로 제기되어 왔고 후분양이 그 해답으로 여겨져왔다. 

그러나 아이러니하게도 이같은 차이 때문에 과대광고로 인한 손해배상 측면에서는 선분양이 후분양보다 소비자에게 유리할 수 있다. 

법원은 선분양과 후분양 방식에 따라 손해배상 여부를 달리 판단하고 있다. 후분양은 직접 집을 보고 결정할 수 있는 여지가 있는 만큼 건설사에게 모든 책임이 있다고 보지 않는다. 즉 소비자가 손해배상을 청구하더라도 금액이나 배상이 선분양보다 적거나 없을 수 있다는 얘기다.

법조계 관계자는 “준공 후 분양이 된 경우에는 계약자가 실제로 완공된 아파트의 외형·재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양 계약 체결 여부를 결정할 수 있기 때문에 광고 내용이 아닌 완공된 아파트 자체가 분양 계약의 목적물이 된다”고 설명했다.

[소비자가만드는신문=이건엄 기자]



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