오피스 우선주 투자는 자산가치 하락이 바로 투자자 손실로 귀속되는 실물 자산 매입이나 보통주 투자와 달리 보통주 금액만큼 손실을 막아줄 수 있는 쿠션이 있어 보통주보다 상대적으로 안정적이라는 평가를 받기 때문이다.
금리 변동이나 공실률에 대한 예측이 어려운 시기에는 안정성을 우선 고려해야 할 필요가 있다는 점도 이를 뒷받침하고 있다.
최근 미래에셋맵스리츠가 140억 원의 유상증자를 통해 마제스타시티 타워1 우선투 투자 계획을 밝힌 것이 대표적인 사례다.
지난 2020년 상장 이후 약 3년여 간 특별한 움직임을 보이지 않았던 미래에셋맵스리츠가 불황에도 새로운 투자전략을 추진한다는 점에서 주목 받았다.
이 외에도 KB스타리츠는 CBD 씨티뱅크센터를 기초자산으로 하는 '캐피탈랜드코리아사모부동산투자신탁제1호(펀드)' 제1종 수익증권(우선주) 투자를 검토 중이다.
코람코라이프인프라리츠는 서초역 마제스타시키 타워1을 기초자산으로 하는 '코크랩66호위탁관리부동산투자회사(리츠)' 우선주에 230억 원을 투자 완료하는 등 자산 우선주 지분 매입을 위한 물밑 작업을 진행 중인 상장 리츠들이 다수 있는 것으로 알려져있다.
또한 많은 상장리츠들이 리파이낸싱시 금리상승 위험에 노출되는데 오피스 우선주 투자는 이를 선제적으로 방어하는 수단으로도 활용되고 있다.
리츠 상장이 활성화된 2018년과 상황이 크게 달라진 지금 상장리츠들은 만기 도래시 더 높은 금리로 리파이낸싱을 해야하는데 주주 배당 감소 우려를 방지하기 위해 리파이낸싱 전 수익성이 우수한 자산을 편입하는 것이다.
미래에셋맵스리츠의 경우 투자대상을 분산해 다양한 운용 전략을 펼칠 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.
자산을 오피스 시설 등 여러 섹터로, 담는 방식도 실물 자산 외에 수익/지분증권 형태로 확대해 확장성이 커지고 특정 섹터 충격에도 버티며 상황에 따라 유연하고 빠르게 대응할 수 있다는 설명이다.
일각에서는 우선주가 자산에 대한 컨트롤 권한이 없어 하나의 회사로서 고유의 성장전략을 기반으로 경쟁력을 보여줘야하는 리츠의 주요 전략이 될 수 없다는 반론도 제기되지만 우선주 역시 의결권이 있는 리츠 주식을 취득하기에 의결권 행사가 가능하다.
리츠업계 한 관계자는 "리츠는 급변하는 시장 환경을 고려하여 수비 태세를 갖추고 적절히 대응하여 원금을 지키고 주주에게 약속한 배당을 지키는 것이 중요하다"며 "우선주 투자에 대한 장단점이 있지만 지금과 같은 장기 불황 시기에는 실물자산을 담는 것보다는 폭풍우가 잠잠해질 때까지 때를 기다리며 다음을 준비하는 더 큰 도약이 필요하다고 볼 수 있다"고 말했다.
[소비자가만드는신문=문지혜 기자]
