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역대 최대 공급 임대주택, 공공과 민간 차이점은?

이건엄 기자 lku@csnews.co.kr 2019년 03월 26일 화요일 +더보기

정부가 서민들의 주거난을 해소하기 위해 임대주택을 중심으로 한 부동산 정책을 펼치면서 다양한 형태의 임대주택들이 출현하고 있다. 하지만 공공이냐 민간이냐에 따라 청약 기준과 임대료 책정 기준이 다른 것은 물론 각각이 갖고 있는 한계점이 명확해 자신의 상황을 고려해 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

26일 부동산 업계에 따르면 전국에 공급된 임대주택(공공, 민간임대 포함)은 지난해 기준 6만8187가구에 달한다. 지난 2010년 4576가구와 비교하면 10년여 만에 14배 가량 증가한 셈이다. 특히 공공임대주택의 경우 지난해 총 14만8000호가 공급되면서 역대 최대치를 기록했다.

임대주택은 크게 공공과 민간으로 나눌 수 있다. 공공의 경우 정부와 공사가 주도하는  ‘공공 임대주택’과 정부에서 일정부분 혜택을 제공하고 민간이 짓는 ‘공공지원 민간임대주택’이 있다.

명칭에서부터 차이가 있는 만큼 공공과 민간 임대주택은 각각의 청약 기준과 임대료 산출 등에서 차이를 보인다.

◆ 공공 임대주택, 저렴한 임대료에 거주 안전성 높아

공공임대주택은 말 그대로 정부와 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 공급하는 임대주택으로 정책적 성향이 가장 강하다. 그렇다보니 임대료와 보증금이 저렴하고 임대기간도 5~10년으로 길어 거주 안정성이 뛰어나다.

다만 청약을 위해선 무주택자여야 되고 소득에도 제한(4인 가구 기준 월 584만6903원)이 있어 분양받기 까다롭다.

특히 분양전환 시 10년 뒤 시점의 감정평가액을 기준으로 분양가를 책정하다 보니 전환 시점에 도래한 입주자들의 반발이 거센 상황이다. 실제 오는 8월 분양전환 되는 LH 판교 봇물마을의 경우 10년 전보다 주변 시세가 3배 가까이 상승하면서 기존 세입자들의 분양이 사실상 어려워지기도 한다.

전국LH중소형10년공공임대아파트연합회 관계자는 "10년 공공임대주택 입주 후 10년이 지나면 공공택지의 기반시설이 갖춰져 인근 아파트 시세가 오를 수밖에 없다"며 "LH의 폭리를 보장하는 현 제도 탓에 10년 공공임대주택 도입 취지가 무색해졌다"고 강조했다.

◆ 초기 임대로 높아 서민 정책 '무색'...일부 건설사 제도 악용 의혹도

공공지원 민간임대주택은 기존 뉴스테이의 장점인 8년 거주 보장과 연 5% 이내 임대료 인상 제한 등의 기준을 그대로 유지하면서 초기 임대료는 주변 시세 대비 90~95% 수준, 주거지원계층은 주변 시세 대비 70~85% 수준으로 책정되는 게 특징이다.

다만 초기 임대료가 시세의 95% 이하인 만큼 서민들이 주거안정 정책이라는 것을 체감하기 힘들다는 지적이 나온다. 더우기 해당 시세도 주변시세 중 가장 높은 곳을 기준으로 하기 때문에 서울 등 집값이 높은 곳에선 실효성이 없다는 지적도 있다.

민간분양전환임대주택의 경우 공공과 달리 청약을 위한 별도의 자산이나 소득 기준이 없어 비교적 분양받기가 쉽다. 다만 조건이 까다롭지 않은 만큼 임대료나 보증금이 공공보다 비싸며 임대기간이 보통 4년으로 짧다. 이런 특성 때문에 일부 건설사들이 분양가상한제 등 정부의 규제를 피하기 위한 수단으로 민간임대 제도를 악용한다는 비판이 나오기도 한다.

실제 호반산업이 지난해 2월 분양한 '위례 호반가든하임’의 경우 당초 일반분양단지에서 2017년 말 민간임대로 사업계획이 변경됐다. 이 단지를 포함한 북위례에서 분양하는 민간 건설사 아파트 단지는 모두가 분양가 상한제 적용 대상으로 호반산업이 이를 피하기 위해 당초 계획을 변경한 게 아니냐는 의혹을 받은 바 있다.

북위례는 분양가상한제가 적용될 경우 3.3㎡당 분양가가 2200만 원대로 점쳐지고 있다. '위례 호반가든하임'의 경우 3.3㎡당 분양가는 1640만 원으로 분양가상한제 가격에는 크게 못미치지만 4년 후 분양임대 전환 방식을 통해 회사가 추가수익을 고스란히 가져갈 수 있다.

이를 막기 위해 국토교통부는 지난해 2월 택지개발지구(공공주택지구 포함) 내 분양주택용지를 임대주택용지로 사용할 수 있는 범위를 임대의무기간 8년 이상인 공공지원민간임대주택으로만 한정했다. 현재는 4년 임대 후 분양은 불가능하지만, 여전히 분양가나 보증금 관련 규정은 없다.

호반건설 관계자는 이와 관련해 별도로 공식입장을 내기 어렵다며 일축했다.

[소비자가만드는신문=이건엄 기자]

<저작권자 ⓒ 소비자가만드는신문 (http://www.consumernews.co.kr) 무단전재 및 재배포 금지>
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30개의 의견이 있습니다.
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더이상 2019-03-27 15:32:51    
더이상 힘들게하지맙시다
분양가상한제는 당연히 해야할
그분들의 권리이고
이나라가 학줘할 의무입니다
222.***.***.161
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다사라 2019-03-27 14:12:31    
10년공공임대아파트 문제는 사회문제이다.
10만의 10년공공임대 입주자들만의 문제가 아니라 사회 전체의 문제다.
국민들은 바보가 아니다.
정부가 바보다.
112.***.***.60
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공임맘 2019-03-26 22:50:23    
김현미 국토부장관님 집없는 설움을 아신다더니...정말 무주택서민을 위한 정책을 하신다고 생각하십니까? 한번 잘 생각해보시길...
58.***.***.132
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정민성 2019-03-26 19:06:05    
도데체 아무리 댓글을 달아도 국토부가 거들떠 보기나 하는 건지 갈수록 회의감이 듭니다. 본인들이 거주하는 아파트라고 해도 저따위에 말도 안되는 정책들을 대안이라고 당당하게 내놓을건지 묻고 싶네요.
222.***.***.118
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2019-03-26 17:38:59    
임대주택법상 정부로부터 각종 지원과 혜택을 받은 임대사업자가 자력이 부족한 임차인을 배제하고 제3자에에 임대아파트를 매각하여시세차익을 얻는 경우 무주택 임차인을 보호하기위한 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될수있습니다. 지금 그렇게 되어가고 있구요. 정부는 속히 임대주택법의 취지에 맞게 법개정하라!
223.***.***.108
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떡복이 2019-03-26 17:04:49    
집없는서민들모집해서...더그지로만드는..정책이내..
서민들 등골빼먹고 ..피눈물나게 하는구나..
110.***.***.2
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한우리 2019-03-26 15:15:02    
공공택지에 조성된 임대주택은 서민을 위한 정책으로 반드시 분양가상한제를 실시는것이 정답이다.
119.***.***.240
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베짜이 2019-03-26 14:30:19    
즉각 분양가 상한제 실시하라 도둑놈들아
1.***.***.78
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공공 2019-03-26 14:28:39    
공공임대가 무슨 백지 수표냐 부르는게 값~~
121.***.***.222
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손실고려 2019-03-26 14:20:10    
LH 돈도 당당하게 벌어라! 공공이란 가면을 벗고 같은공공 택지안에서 서민용 공공임대가 제일비싸냐
14.***.***.17
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운중동자연인 2019-03-26 14:13:04    
판교에서만 1조원이 넘는 돈을 강탈 하겠다고 합니다
나쁜 국토부 LH 김현미장관
175.***.***.159
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운중동자연인 2019-03-26 14:08:19    
적폐중의 적폐가 국토부와 LH다
어떤 서민이 이 진흙탕에 뛰어들지
집 필요하면 사채 얻어서 그냥 사세요
공공임다 들어갔다가 10년 뒤에는 완전 새 됩니다
175.***.***.159
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leo 2019-03-26 12:32:03    
저 역시 김현미 장관을 만나보고 싶네요
어째 그리 사악한지
눈 하나 깜짝 않고 공익이 우선한단다. 우리는 사익이라는 건가? 악법을 만들어 놓고 공익을 찾는건 횡포고 갑질이다. 칼만 안들었지 날강도다. 10년전 허허벌판이었던 판교에서 우리는 다 갖춰지지도 않은 인프라에서도 무지 고생하며 여기까지와 살만한 곳으로 만들어 놨다. 집값은 우리가 올린게 아니다 김현미 당신이 잘못해서 올려 놓은것이지. 처음부터 부동산정책을 찔끔찔끔 강하게 하니 그리 된거 아니었나? 총선때, 대선때 표만 급했나? 왜 화장실 들어갈때와 나올때가 달라? 총선땐 김병관 뽑아주면 5년공공임대처럼 해준다며, 대선땐 당론으로 채택해서 5년공임처럼 해준다며 야탑역에서 약속해놓고 이제와선 공익이 우선하니 법개정이 위헌이라고? 한 입으로 두말하네
117.***.***.18
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해와달 2019-03-26 11:53:54    
난 김현미 장관을 만나보고 싶다.
어째 그리 사악한지
눈 하나 깜짝 않고 공익이 우선한단다. 우리는 사익이라는 건가? 악법을 만들어 놓고 공익을 찾는건 횡포고 갑질이다. 칼만 안들었지 날강도다. 10년전 허허벌판이었던 판교에서 우리는 다 갖춰지지도 않은 인프라에서도 무지 고생하며 여기까지와 살만한 곳으로 만들어 놨다. 집값은 우리가 올린게 아니다 김현미 당신이 잘못해서 올려 놓은것이지. 처음부터 부동산정책을 찔끔찔끔 강하게 하니 그리 된거 아니었나? 총선때, 대선때 표만 급했나? 왜 화장실 들어갈때와 나올때가 달라? 총선땐 김병관 뽑아주면 5년공공임대처럼 해준다며, 대선땐 당론으로 채택해서 5년공임처럼 해준다며 야탑역에서 약속해놓고 이제와선 공익이 우선하니 법개정이 위헌이라고? 한 입으로 두말하네!
211.***.***.206
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이게나라냐 2019-03-26 11:04:31    
이게나라냐
공기업과 정부가 서민상대로 착취를하네
10년공공임대는 분양전환 개선되지않으면 전국 공공임대 임차인들 다 길거리로 내몰린다.
112.***.***.203
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sircine 2019-03-26 10:50:10    
국가와 공사가 국민복지차원에서 펼친 주거안정정책이라고 10년 동안 믿어 온
무주택서민을
또 다시 거리로 내몰아 피눈물 흘리게 하는 젠트리피케이션은 국가와 공사가 지양해야만 한다.

10년 공공임대주택 도입 취지를 망각하는 공사의
대국민 사기행각을 사후가 아닌 사전에 반드시 개선시켜야한다.
175.***.***.166
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sircine 2019-03-26 10:49:09    
세월호는 사고다. 10년 공공임대 후 분양은 사기다~~!

세월호는 불운한 사고와 인재가 겹친 최악의 사건이었다.
10년 공공임대 후 분양은 주거최약자인 무주택 서민에 대한 기획된 착취가 예견된다.

세월호는 사건 발생 후 정부가 보여준 행위가 국민을 저버린 행동이지만
현행 10년 공공임대 후 분양은 서민을 속여 공사와 자산가를 위한 사기로 변질된다면
국가정책에 대한 신뢰와 사회 안정과 미래도 어두워진다.

주택청약통장을 긴긴 시간 적립해서 분양권도 아닌 5년 공공임대 후 분양도 힘에 겨워
10년 공공임대 후 분양을 선택한 무주택자를 시가에 준해 분양한다는 발상은
국가와 공사의 책무를 일탈한 국민기만행위다.
175.***.***.166
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내집마련 2019-03-26 10:48:40    
국토부와 정부는10년공공임대 잘못정책
해놓고 지금은 뒷짐지고 서민들 외면하는
정책 이게 나라인가 국토부 장관후보는 다주택자 우리서민은 집한칸마련하는게 힘겹다 분양가 상한제 도입 해야하며 끝까지살게해야한다
59.***.***.216
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집없는바보 2019-03-26 10:02:44    
민간건설사보다 악덕 공기업이 적폐대상아닙니까??? 건설사 이익보장해주려고 서민 등꼴빼먹는 미친 국토부 어의가 없습니다!!!!!
106.***.***.138
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나쁜 국토부 2019-03-26 09:58:24    
10년공공임대는 감정가 분양전환으로 서민들 돈 강탈하여 LH 부채탕감에 이용한다.
LH는 서민주거안정에 사용한다지만 그 구분을 어떻게 하는지 밝혀야 한다.
3배로 폭등한 가격을 서민들 절대 분양 못받는다.
국토부는 궤변을 멈추고 이를 감안해야 한다
223.***.***.180
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대선공약 지켜주세요 2019-03-26 09:48:28    
10년공공임대 무주택서민들에게 분양가상한제조차 적용도 하지않고 3배이상의 폭리를 LH와 건설사에게 안겨주겠다는 지금의 국토부가 정말 문재인정부가 맞습니까?
25년간 20평대 아파트 내집마련 희망하나로 살아온 10년공공임대 무주택서민들을 명도소송으로 내쫓고 있는자들에게 분양하겠다는 LH를 정말 도저히 납득할수없습니다.
가만히 지켜보고만있는 문재인대통령은 더더욱 이해가 안갑니다.
분통이 터져 화병이 생겼습니다.
남들한테 괄시받으며 10년 의무거주기간동안 버텨왔는데, 이제는 도없으면 나가라니요.
대체 이나라는 누굴위해 존재하는 겁니까? 대기업과 건설사,공공기관만을 위한 나라입니까?
무주택서민들도 나라를 믿고 내집마련 할수있게 정책적으로 뒷밭침해줘야하는거 아닙니까?
211.***.***.25
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서민 2019-03-26 09:37:58    
10년 공공임대주택은 주거안정성이 높은 것 같지만 실상은 그 반대입니다. 10년 넘게 불입한 청약통장 날아가고, 10년 동안 치솟는 집값을 바라보면서 10년 뒤에 쫒겨날 걱정에 밤잠을 설칩니다. 청약통장을 쓰는 순간에 기쁨은 잠깐이고 고생문이 열리는거죠.
223.***.***.10
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우리는 봉이 아니다 2019-03-26 09:29:18    
정부는 집없는 서민을 봉으로 생각하는가?
우리를 바보취급하는 모양인데...
누가 바보스러운 행동을 하고 있는지
확실히 보여줄거야.
203.***.***.239
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이것도 나라냐? 2019-03-26 09:22:08    
이것도 나라냐?
민간분양은 분양가상한제하고
공공분양은 시세의 준한 감정가액으로한다면 결국 서민들은 임대료만 내다 10년후 쫓겨난다.
청약통장도 상실되고 어디로가란말인가.... 내집마련이란 희망고문 그만하고 정부는 지금이라도 바로 잡고...서민들이용해 LH배불리는 정책 중지하라~!!
39.***.***.175
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서민 2019-03-26 09:00:21    
역대 최대치 공공임대 건설이라는 기사와 같이 건설사들에 분양가 상한제 피하기위한 수단으로 쓰일정도면 악법중에 악법입니다. 반드지 계정이 필요합니다
121.***.***.222
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공임적폐 2019-03-26 08:44:27    
건설사랑 LH는 자기돈 한푼도 안투자하고 천문학적인 수익을 가져가고.. 청약통장으로 입주한 서민들은 쫒겨나거나 빚더미에 앉고.. 집값은 미친듯이 올려놓구 국토부는 건설사랑 LH만 대변하고.. 이게 제대로된 나라인가요!!!!!!
175.***.***.114
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베스트카 2019-03-26 08:23:58    
10년공공 임대아파트가 서민들의 주거안정과 내집마련의 기회로 정부와 LH가 주도하에 공급되어 집없는 많은 서민들이 내집마련의 꿈을꾸고 15년이상 무주택기간과 최소 1.000만원이상 부은 청약통장을 소멸해가며 어렵게 당첨되어 살고있지만 기쁨도 잠시ᆞ 열악한 인프라와 LH의 부실공사와 저질자재로 인해 집 천장에서 물이새고 곳곳에 하자투성이인 이런 아파트를 10년이 지난 지금 시세대로 분양 하겠다고 으름장을 내고 있으니~ 국토부장관 후보란사람이 갭투기 의혹이 불거지고, LH 국토부가 나서서 10년공임을 대상으로 갭투기를 하려고 하고 있으니, 이게 정부 공기업에서 할 짓입니까?
175.***.***.227
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어부바 2019-03-26 08:07:02    
현재 10년공임제도의 목적은 누가봐도 폭리다.
앞으로는 서민 위하는척하면서 10년후 감정가분양으로 내쫓는 악법중에 악법이다. 부동산 가격 서민이 올렸나? 10년공임 분양가를 꼭 실거래가로 해야만하는 이유가 정말 궁굼하다.
211.***.***.70
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분양 2019-03-26 08:02:19    
서민주거임대정책이면 살던 사람을위해 분양해야지~
평생 집 한번 없던 사람들이 부동산정책에 대해서 뭘 알았을까?우리는 10년 살면 내 집된다해서 들어와 살았는데 이제와서 돈 없으면 나가라고~
우리는 몰랐어도 건설사와 국토부는10년 후에 많이 오를거를 예상하지않았을까
이것은 서민을 상대로 사기쳤다고밖에 볼수없다~
114.***.***.231
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노천사 2019-03-26 07:45:49    
10년공공임대 악법개정하지 않고서는 이나라에 주거안정과 서민의 내집마련은 존재하기 어렵다
공공택지 엔 모든 아파트가 분양가상한제가 제한되는데 10년공임만 시세감정가라는게 말이되는가 서민을 우롱하는 처사단
223.***.***.104
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