역대 최대 공급 임대주택, 공공과 민간 차이점은?
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역대 최대 공급 임대주택, 공공과 민간 차이점은?
  • 이건엄 기자 lku@csnews.co.kr
  • 승인 2019.03.26 07:08
  • 댓글 30
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정부가 서민들의 주거난을 해소하기 위해 임대주택을 중심으로 한 부동산 정책을 펼치면서 다양한 형태의 임대주택들이 출현하고 있다. 하지만 공공이냐 민간이냐에 따라 청약 기준과 임대료 책정 기준이 다른 것은 물론 각각이 갖고 있는 한계점이 명확해 자신의 상황을 고려해 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

26일 부동산 업계에 따르면 전국에 공급된 임대주택(공공, 민간임대 포함)은 지난해 기준 6만8187가구에 달한다. 지난 2010년 4576가구와 비교하면 10년여 만에 14배 가량 증가한 셈이다. 특히 공공임대주택의 경우 지난해 총 14만8000호가 공급되면서 역대 최대치를 기록했다.

임대주택은 크게 공공과 민간으로 나눌 수 있다. 공공의 경우 정부와 공사가 주도하는  ‘공공 임대주택’과 정부에서 일정부분 혜택을 제공하고 민간이 짓는 ‘공공지원 민간임대주택’이 있다.

명칭에서부터 차이가 있는 만큼 공공과 민간 임대주택은 각각의 청약 기준과 임대료 산출 등에서 차이를 보인다.

◆ 공공 임대주택, 저렴한 임대료에 거주 안전성 높아

공공임대주택은 말 그대로 정부와 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 공급하는 임대주택으로 정책적 성향이 가장 강하다. 그렇다보니 임대료와 보증금이 저렴하고 임대기간도 5~10년으로 길어 거주 안정성이 뛰어나다.

다만 청약을 위해선 무주택자여야 되고 소득에도 제한(4인 가구 기준 월 584만6903원)이 있어 분양받기 까다롭다.

특히 분양전환 시 10년 뒤 시점의 감정평가액을 기준으로 분양가를 책정하다 보니 전환 시점에 도래한 입주자들의 반발이 거센 상황이다. 실제 오는 8월 분양전환 되는 LH 판교 봇물마을의 경우 10년 전보다 주변 시세가 3배 가까이 상승하면서 기존 세입자들의 분양이 사실상 어려워지기도 한다.

전국LH중소형10년공공임대아파트연합회 관계자는 "10년 공공임대주택 입주 후 10년이 지나면 공공택지의 기반시설이 갖춰져 인근 아파트 시세가 오를 수밖에 없다"며 "LH의 폭리를 보장하는 현 제도 탓에 10년 공공임대주택 도입 취지가 무색해졌다"고 강조했다.

◆ 초기 임대로 높아 서민 정책 '무색'...일부 건설사 제도 악용 의혹도

공공지원 민간임대주택은 기존 뉴스테이의 장점인 8년 거주 보장과 연 5% 이내 임대료 인상 제한 등의 기준을 그대로 유지하면서 초기 임대료는 주변 시세 대비 90~95% 수준, 주거지원계층은 주변 시세 대비 70~85% 수준으로 책정되는 게 특징이다.

다만 초기 임대료가 시세의 95% 이하인 만큼 서민들이 주거안정 정책이라는 것을 체감하기 힘들다는 지적이 나온다. 더우기 해당 시세도 주변시세 중 가장 높은 곳을 기준으로 하기 때문에 서울 등 집값이 높은 곳에선 실효성이 없다는 지적도 있다.

민간분양전환임대주택의 경우 공공과 달리 청약을 위한 별도의 자산이나 소득 기준이 없어 비교적 분양받기가 쉽다. 다만 조건이 까다롭지 않은 만큼 임대료나 보증금이 공공보다 비싸며 임대기간이 보통 4년으로 짧다. 이런 특성 때문에 일부 건설사들이 분양가상한제 등 정부의 규제를 피하기 위한 수단으로 민간임대 제도를 악용한다는 비판이 나오기도 한다.

실제 호반산업이 지난해 2월 분양한 '위례 호반가든하임’의 경우 당초 일반분양단지에서 2017년 말 민간임대로 사업계획이 변경됐다. 이 단지를 포함한 북위례에서 분양하는 민간 건설사 아파트 단지는 모두가 분양가 상한제 적용 대상으로 호반산업이 이를 피하기 위해 당초 계획을 변경한 게 아니냐는 의혹을 받은 바 있다.

북위례는 분양가상한제가 적용될 경우 3.3㎡당 분양가가 2200만 원대로 점쳐지고 있다. '위례 호반가든하임'의 경우 3.3㎡당 분양가는 1640만 원으로 분양가상한제 가격에는 크게 못미치지만 4년 후 분양임대 전환 방식을 통해 회사가 추가수익을 고스란히 가져갈 수 있다.

이를 막기 위해 국토교통부는 지난해 2월 택지개발지구(공공주택지구 포함) 내 분양주택용지를 임대주택용지로 사용할 수 있는 범위를 임대의무기간 8년 이상인 공공지원민간임대주택으로만 한정했다. 현재는 4년 임대 후 분양은 불가능하지만, 여전히 분양가나 보증금 관련 규정은 없다.

호반건설 관계자는 이와 관련해 별도로 공식입장을 내기 어렵다며 일축했다.

[소비자가만드는신문=이건엄 기자]



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더이상 2019-03-27 15:32:51
더이상 힘들게하지맙시다
분양가상한제는 당연히 해야할
그분들의 권리이고
이나라가 학줘할 의무입니다

다사라 2019-03-27 14:12:31
10년공공임대아파트 문제는 사회문제이다.
10만의 10년공공임대 입주자들만의 문제가 아니라 사회 전체의 문제다.
국민들은 바보가 아니다.
정부가 바보다.

공임맘 2019-03-26 22:50:23
김현미 국토부장관님 집없는 설움을 아신다더니...정말 무주택서민을 위한 정책을 하신다고 생각하십니까? 한번 잘 생각해보시길...

정민성 2019-03-26 19:06:05
도데체 아무리 댓글을 달아도 국토부가 거들떠 보기나 하는 건지 갈수록 회의감이 듭니다. 본인들이 거주하는 아파트라고 해도 저따위에 말도 안되는 정책들을 대안이라고 당당하게 내놓을건지 묻고 싶네요.

2019-03-26 17:38:59
임대주택법상 정부로부터 각종 지원과 혜택을 받은 임대사업자가 자력이 부족한 임차인을 배제하고 제3자에에 임대아파트를 매각하여시세차익을 얻는 경우 무주택 임차인을 보호하기위한 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될수있습니다. 지금 그렇게 되어가고 있구요. 정부는 속히 임대주택법의 취지에 맞게 법개정하라!

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