부동산에 투자해 돈을 버는 가장 좋은 방법은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다.

    하지만 이런 방법이 간단할 것 같지만 일반인들로선 녹록치 않은 문제다. 그래서 부동산 시장만의 독특한 흐름을 잘 읽어내는 것이 중요하다.

    부동산 시장은 주식과 함께 자산시장의 양대 축이다. 하지만 주식처럼 접근했다간 낭패를 당하기 쉽다. 생리가 서로 다르기 때문이다.

    ◆ 급등 후에는 고원현상이 나타난다

    주식시장은 가격이 급상승한 뒤 ‘M자형’(헤드앤 숄드형) 쌍봉을 만들며 급락하는 경우가 많지만 부동산은 그렇지 않다. 부동산 시장은 곧바로 가격이 하락하지 않고 한동안 소폭 등락 수준에 머무는 고원현상(高原現象ㆍplateau phenomenon)이 나타난다. 평탄한 고원지대에서 쉬어가는 모양새다. 과거 거품기의 미국 부동산 시장에서도 절대가격이 급등한 뒤 이런 현상이 자주 일어났다.

    고원현상은 원래 교육학에서 나온 개념이다. 어느 수준까지 증가하던 학습효과가 학생들의 피로 ·권태 ·흥미의 상실같은 생리적 ·심리적 요인에 의해 일시적으로 정체될 때 일어난다. 이런 현상은 부동산시장에서도 그대로 나타나는 경우가 많다.

    이 국면에선 매수자는 사자니 오른 가격이 부담스럽고, 매도자는 더 오를 까 팔지 못한다. 두 세력이 서로 힘겨루기를 하다 보니 거래는 뜸해진다. 대체로 단기간에 상승폭이 클수록 이런 현상은 오래 지속된다. 물론 최근의 11·15부동산 대책처럼 돌발악재가 터지면 숨고르기 국면은 짧아질 것이다.

    이런 상황에서는 매수자나 매도자 모두 기회가 될 수 있다. 매도 계획을 세운 경우 시세보다 약간 싸게 내놓으면 비교적 쉽게 처분할 수 있다. 매수자 역시 앞으로 값이 오를 것으로 판단된다면 이 국면에서 저점 매수하는 게 유리할 수 있다.

    ◆ 상승기에는 주도주부터 올라

    부동산 가격은 불황을 벗어날 때에도 갑자기 오르지 않는다. 한동안 시세보다 싼 매물 위주로 거래가 된 뒤 서서히 상승 탄력을 받는다. 시세가 한동안 ‘L자형’를 만들며 횡보를 하다 오른다는 얘기다. 부동산 시장에선 국지적으로 대형 호재가 터질 때를 제외하고는 ‘V자형’으로 급상승하는 경우는 드물다.

    투자 수요가 많은 강남권 재건축 단지 가격은 선행지표 역할을 하므로 항상 눈여겨봐야 한다. 이들 재건축 단지들이 한두 건씩 팔렸다면 매수자들은 서서히 움직이는 게 좋다. 바닥 탈출 신호일 가능성이 크기 때문이다. 지난 8월 초 강남권 재건축 아파트 가격이 바닥을 찍은 뒤 오름세가 일반 아파트로 옮겨 붙었던 사실을 기억하자.

    ◆ 외부 악재에 유난히 둔감하다

    주식시장은 외부 악재가 터지면 곧바로 반영돼 주가가 급락한다. 하지만 부동산 시장은 그렇지 않다. 외환위기 직전인 1997년 가을 경기도 김포시 풍무동에 아파트 분양 열풍이 불었던 것으로 기억한다. 대기업들이 무너지고 주가가 폭락할 때다.

    이런 와중에서도 떴다방(이동식 중개업자)등이 몰리면서 투기바람이 극성을 부렸다. 상식적으로 납득이 가지 않는 이런 상황이 벌어지는 게 부동산 시장이다. 따라서 내부악재가 아닌 외부 악재에 너무 예민하게 반응하는 것은 좋지 않아 보인다. 아는 게 너무 많아 병이 될 수 도 있다는 얘기다.

    투자는 타이밍(시점)의 예술이라는 말이 있다. 하지만 부동산은 주식과는 달리 상승과 하락 징후를 알아내기가 쉽지 않다. 일반인이 손쉽게 타이밍을 잡는 방법은 일선 중개업소를 통해 거래 문의나 건수를 꾸준히 체크하는 것이다. 부동산으로 돈을 벌려면 중개업자와 친구가 돼라는 얘기가 이래서 나오는 것이다. <스피드뱅크 부동산연구소장>