총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신(新) DTI가 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 우선 시행된다. 이에 따라 다주택자들의 대출받을 수 있는 금액이 최대 절반이하로 줄어들 전망이다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신 DTI의 구체적 계산식을 골자로 하는 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다.
신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다. 지금까지 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴었다.
금융당국은 올해 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 2억5천800만 원에서 2억2천700만 원으로 3천100만 원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산했다.
연간 원리금 상환 부담을 따질 때 변수는 대출 기간이다. 같은 돈을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄어들면서 대출 가능 금액은 늘어나게 된다.
거치기간은 대출 기간에서 제외되는데, 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3330만원(5억원/15년)이 된다.
신규 중도금·이주비 대출은 신 DTI가 적용되지 않는다. 다만 신규 주택담보대출을 받을 때 중도금·이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 넣는다.
이자 상환액은 실제 부담액을 반영한다. 신용대출 등 기타대출은 한국은행이 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출 금리(잔액기준)에 1%포인트를 더해 계산한다.
다주택자의 경우 대출상환 기간에 규제를 두어 추가 대출을 받기가 어렵고 규모도 줄어들도록 했다. 다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 DTI를 계산할 때 실제 대출 기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용한다. 특히 다주택자가 기존 주택을 처분하겠다는 약속을 하지 않고 새로운 주택담보대출을 받으려 할 경우 대출 가능 금액이 절반 이하로 줄어드는 것으로 분석됐다.
신 DTI는 연간 소득을 따지는 방식도 현행 DTI와 조금 다르다. 우선 해당 연도의 소득뿐만 아니라 최근 2년 치 소득을 확인한다. 1년 전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우 2년 치 소득의 평균값을 적용한다.
만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식은 장래예상소득 증가분을 반영해 돈을 더 빌릴 수 있다.
배우자의 주택담보대출이 없으면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 이때 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다.
자영업자 대출도 까다로워진다. 대출 신청이 1억 원을 넘으면 소득 수준에 맞는지 금융회사가 따져보고 돈을 빌려준다.
이번 대책의 핵심은 대출이 1억 원을 넘을 경우 대출자의 소득대비대출비율(LTI)을 산출해 여신심사에서 참고 지표로 삼도록 한 점이다. 소득은 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 삼는다. 근로소득 등 다른 소득이 있는 자영업자는 합산도 된다. 대출이 10억 원을 넘는 대규모 여신은 대출을 취급하기 전에 LTI가 적정한지 따져보고, 심사 의견을 서류에 남겨야 한다.
반면 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 인정할 때 일반 대출자보다 상향 조정한다. 이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다. 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한을 적용하지 않는다.
[소비자가만드는신문=김국헌 기자]
