21일 주거환경연구원 강현귀 연구원은 '재건축사업 규제 완화 대안 모색'이라는 보고서에서 "당초 소형주택의무비율을 강제한 것이 분양가가 비싼 중대형의 일반분양 가구수를 줄여 재건축 수익성을 떨어뜨리려는 의도였지만 분양가 상한제 적용으로 중소형보다 중대형 주택형의 분양가 인하폭이 커짐에 따라 이런 의도가 퇴색됐다"면서 "더 이상 소형주택의무비율을 강제할 필요가 없다"고 주장했다.
실제 연구원이 서울 동작구의 A단독주택 재건축 단지를 시뮬레이션한 결과 공급면적 78.46㎡의 경우 분양가 상한제를 적용하지 않으면 분양가를 3.3㎡당 2천200만원을 받을 수 있지만 상한제를 적용하면 1천795만1천원으로 낮아져 분양가 인하폭이 18.4%에 이른다.
이에 비해 113.36㎡는 상한제 미적용시 분양가가 3.3㎡당 2천300만원을 받지만 상한제 적용시 1천779만1천원으로 22.65% 떨어지고, 135.19㎡는 2천400만원에서 1천804만1천원으로 24.83%가 낮아져 소형보다 대형의 분양가 인하폭이 클 것으로 예상됐다.
즉 분양가 상한제로 대형의 분양가 인하폭이 소형보다 커 수익성이 악화된 만큼 소형주택의무비율이라는 '옥상옥'의 규제를 가할 필요가 없다는 것이다.
연구원은 또 주택을 공급하는 순위가 '조합원→임대주택→일반분양' 순으로 진행되면서 무주택 서민들에게 공급돼야 할 중소형 주택이 대부분 임대주택에 할당되고 있는 것도 문제로 지적했다.
위 사례의 A단독주택은 총 728가구 가운데 130가구가 임대주택으로 배정되는데 78.46㎡가 80가구, 113.36㎡ 45가구, 135.19㎡ 5가구로 전용 85㎡ 이하 중소형이 전체의 96%나 됐다.
그렇다보니 일반분양분은 중소형인 78.46㎡가 5가구, 113.36㎡는 6가구 등 11가구에 불과하고 대형인 135.19㎡는 187가구에 이른다.
강현귀 연구원은 "소형주택 의무비율 정책이 재건축 단지에서 소형 임대주택 공급만 확대하고 있다"며 "최근 분양시장에서 전용 85㎡ 이하의 중소형 선호도가 높은 점을 감안하면 수요자의 주택형 선택권을 심각하게 제한하는 것"이라고 지적했다.
강 연구원은 "소형주택의무비율의 주택형을 현행처럼 60㎡ 이하, 60-85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 세분화하지 말고 연면적 대비 일정 비율 이상만 소형으로 공급하고 나머지는 자율에 맡겨야 한다"며 "공급자가 수요시장에 따라 탄력적으로 대응할 수 있도록 제도를 완화해줘야 한다"고 제안했다.(연합뉴스)
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