부동산 가격이 어떻게 움직일까. 부동산 거품론이 사실일까. 일본처럼 부동산 폭락사태가 오는 것은 아닐까. 지금도 부동산 재테크가 유효한가. 유효하다면 어느 쪽, 어느 지역이 유망한가. 성공하려면 어떻게 해야 할까….

꼬리에 꼬리를 무는 각종 부동산관련 궁금증을 속 시원히 풀어줄 저서가 최근 나왔다. 스피드뱅크 부동산연구소 소장경 부사장인 박원갑(43ㆍ사진) 씨가 저술한 ‘10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공법칙’(크레듀 刊)이다.

세계일보ㆍ문화일보ㆍ중앙일보의 부동산 전문기자를 거쳐 현재 강원대 부동산학과에서 박사논문을 준비중에 있는 그가 향후 10년을 내다보고 펴낸 부동산 투자 지침서다.

이 책은 고령화와 인구감소로 인해 부동산 가치는 장기적으로 하락할 수밖에 없지만 변화의 흐름을 읽고 기본적인 투자의 원칙을 따른다면 성공적인 부동산 투자를 할 수 있다고 역설하며 구체적인 투자 지침을 제시한다.

독자들에게 전달하고자 하는 핵심 메시지는 크게 4가지다. 첫째, 도심 아파트는 고령화 사회에서도 주거 공간의 메인 스트림으로 계속 남는다는 것. 둘째, 늘어나는 40∼50대 인구 비중을 감안할 때 중대형 아파트의 인기가 5∼10년 정도 더 지속된다는 것.

셋째, 이제 주택 투자의 시대는 끝나고 상가 투자 시대가 열린다는 것. 따라서 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지 1층의 상가는 장차 부동산 시장의 ‘블루칩’으로 자리잡게 된다는 것이다. 넷째, 인구가 줄어드는 시골 땅은 절대로 사지 말아야 한다는 것이다.

저자는 부동산 투자를 잘 하기 위해서는 무엇보다 우리 사회의 주요 흐름인 고령화 폭풍에 주목해야 한다고 강조한다. 머지않아 오게 될 고령 사회에는 키즈 산업이 몰락하고 실버 산업이 부상하는 등 산업구조에도 일대 지진이 일어나기 때문에 이러한 변화의 흐름을 주의 깊게 살펴야 한다는 것이다.

또한 성공적인 부동산 투자를 위해서는 기본적인 투자의 흐름을 이해하고 정석 투자를 해야 한다고 역설한다. 부동산은 일시적 유행보다는 트렌드를 읽는 것이 중요하며, 따라서 정부의 정책에 대해서도 이를 거스르려 하지 말고 적극적으로 활용하는 자세를 가져야 한다는 것이다.

그리고 ‘계란을 한 바구니에 모두 담지 말라’는 증권투자의 격언과는 달리 부동산 투자는 계란을 한 바구니에 담는 것이 좋다고 말한다. 돈을 쪼개 이곳저곳 기웃거려 봐야 세금을 떼고 나면 돌아오는 것은 푼돈 뿐이라는 얘기다.

또 부동산 시장에서는 ‘머리’, 즉 우량 자산에 집중 투자하는 파레토 법칙이 ‘꼬리’에 해당하는 비우량 자산을 여러 곳에 벌려 놓는 롱테일 법칙보다 훨씬 더 효과적이라고 주장한다.

저자는 이러한 투자 원칙과 함께 구체적인 투자 지침들도 제시하고 있다. 앞으로 우리나라 부동산 투자 축은 남쪽이 대세라는 점에 주목해야 한다는 것이다. 2007년 착공에 들어가는 행정 중심 복합 도시 건설은 부동산 시장 축을 경부고속도로를 따라 남쪽으로 이동시키는 기폭제가 되고, 범 강남 벨트는 남쪽으로 확장되어 화성 동탄 신도시가 범 강남의 범주에 포함되는 이른바 'T자형’으로 확장된다는 주장이다.

이와함께 ‘급매물을 잡으려면 곳곳에 그물을 쳐놓아라’ ‘일반 매매보다는 안전한 경매에 주목하라’ ‘수도권 아파트 중대형 쏠림현상은 10년 더 이어진다’ ‘고령사회에는 교외로 가지말고 도심으로 들어와라’ ‘인구가 줄어드는 지역은 거들떠보지 마라’ 등 부동산 투자 성공법칙을 Q&A형태로 알기쉽게 풀이하고 있다.

마지막으로 저자는 연령별 제테크 요령을 설명하고 있다. 20대에는 무조건 아껴 돈을 모으고, 월급 통장을 어음관리계좌(CMA)로 바꾸고, 목돈 마련은 절세형 상품으로 하고, 장기주택마련저축에 가입하고, 청약통장에 가입하고, 주거비를 최소화하고, 부동산 지식을 쌓을 것을 키포인트로 제시했다.

30대에는 작은 집이라도 한 채 사고, 전세를 살아도 강남에 살고, 아파트는 자주 갈아타고, 청약통장을 늘리고, 중개업자 친구를 3명 이상 만들 것을 권했다.

이어 40대에는 경매를 배울 것을, 50대부터 상가에 관심을 가질 것을, 60대에는 직접투자보다 간접투자를 하는 것이 좋다고 조언했다.