26일 금융당국은 전세금 반환용도로 인터넷은행을 제외한 '은행권' 대출을 이용할 경우 전세보증금 반환목적 대출규제를 1년간 완화한다고 밝혔다.
기존 ▶DSR(총부채 원리금상환비율) 40%에서 DTI(총부채상환비율) 60%로 상향조정되고 ▶RTI(부동산임대업 이자상환비율)이 1.25~1.5배에서 1배로 축소된다.
DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타대출의 이자 상환액을 더한 것이고, DSR의 경우 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념이다.
후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우와 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 지원한다.
전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.
또 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주에도 현재 거주주택의 전세보증금 등을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.
금융당국은 "이번 대책은 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 예정"이라고 강조했다.
지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전인 7월3일 이전에 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.
지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다.
아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.
세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금한다. 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우로 제한한다.
아울러 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 해서 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.
집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.
규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입'을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다.
은행은 해당 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.
집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.
아울러 27일부터 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.
규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하며 보증료는 집주인이 대납한다.
집주인이 직접 가입하는 상품은 8월 중에 출시할 예정이다.
정부관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화 하는 취지"라며 "다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 말했다.
[소비자가만드는신문=이예린 기자]
