당초 1.5% 수준이었던 가계부채 총량 증가율은 3% 수준으로 완화됐다.

정부는 내년 초 청년 주거 지원 정책상품 3종을 출시하는 등 실수요자 지원을 강화한다는 방침이다.

금융위원회는 13일 이와 같은 내용을 골자로 한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

이는 부동산시장이 시중 유동성 증가, 인플레이션으로 인한 자산가격 상승 우려 등으로 대·내외적 불확실성이 확대된 데 따른 것이다. 수도권 아파트 평균매매가는 지난해 12월 7억6000만 원에서 올해 6월 7억9000만 원으로 상승 추세다.

정부는 지난해 주택담보대출 주택담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 축소하고 주담대 스트레스 금리를 1.5%에서 3%로 인상하는 한편 수도권·규제지역 주담대에 적용됐던 6억 원 대출한도 규제도 15억~25억 원 주택은 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 강화한 바 있다.

이어 올해 4월부터는 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 내 아파트 주담대 만기 연장을 원칙적으로 금지하기로 했다. 다주택자가 대출금 회수를 위해 여유 주택을 시장에 내놓도록 유도하기 위함이다.

정부는 이러한 대출규제 기조는 유지하는 한편 투기적 대출수요 차단을 강화하고 실수요자 지원에도 나서겠다는 입장이다.

이억원 금융위원장은 "금융을 통해 부동산 투기수요를 더 확실히 관리해 달라는 수요가 있었고, 아울러 실제 집을 짓는 곳과 실수요자에게는 금융이 보다 원활하 공급돼야 한다는 요구가 있었다"며 "투기로 가는 돈은 더 촘촘히 관리하고 주택공급과 실수요에 필요한 금융은 더 힘 있게 뒷받침하겠다"고 말했다.
 

먼저 1주택자의 경우 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 축소되고 그 외 지역은 90%에서 80%로 축소된다. 단 무주택자는 현행과 동일한 비율이 적용된다.

또한 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자이면서 △해당 주택을 임대차 중인 경우 △본인·배우자가 해당 주택에 실거주한 적이 없을 경우 전세보증대출 제한 대상에 포함된다. 

해당 규제에 포함되는 경우 전세대출 신규취급·만기연장이 원칙적으로 금지된다. 단, 법적의무에 따라 실거래가 예정됐다면 신규취급·만기연장이 허용되며 임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우에는 만기연장이 허용된다.

총부채원리금상환비율(DSR) 소득산정 기준도 바뀐다. 원칙적으로 최근 1개년 소득으로 산정하되 소득상승률이 20%를 초과할 경우 최근 2개년 평균소득으로, 30% 초과시 최근 3개년 평균소득으로 산정한다.

주담대 자본규제도 강화돼 고액·고DSR 주담대와 고가주택·고LTV 주담대는 위험가중치(RW)를 상향하는 한편 가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 도입해 가계부채 대비 국내총생산(GDP) 비율이 일정 수준을 넘을 경우 은행별 주담대 비중 등에 따라 추가로 자본을 적립하게 할 계획이다.

신 사무처장은 "고위험 주담대 확대 및 RW 상향의 경우 자본비율 영향 분서 등을 거쳐 세부 부가 기준을 확정할 것"이라며 "SSyRB는 내년부터 6개월간 시범운영을 거쳐 하반기부터 정식 운영할 계획"이라고 설명했다.

◆ 가계대출 총량규제 완화..."당초와 상황 달라져"

정부는 지난 4월 올해 가계부채 총량관리 목표를 작년 증가율 1.7%보다 강화해 1.5%로 설정한 바 있다. 그러나 이번 부동산 시장 관련 대책을 통해 가계부채 총량 증가율을 3% 수준으로 완화하기로 했다.

금융위는 전체 가계대출을 약 1800조 원으로 볼 때 연간 증가 여력이 기존 30조 원에서 60조 원 안팎으로 확대될 것으로 전망했다.

재건축·재개발·사업장 이주비대출, 신축 입주단지 중도금·잔금대출 등 주택공급 촉진, 청년·실수요자 지원 필요성 등을 감안했다는 것이 금융당국의 설명이다.

신 사무처장은 "기본적으로 모든 금융권의 가계대출 총량이 2배로 확대되는 만큼 현장에서의 대출 관련 불편이 해소될 것으로 기대한다"며 "대책 발표 이후에도 현장에서의 애로사항을 점검할 것"이라고 밝혔다.

정부는 가계부채 총량관리 수준을 완화한 이후에도 중장기적 가계부채 관리에는 문제가 없다는 입장이다. 정부는 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 하향 안정화한다고 발표한 바 있다.

신 사무처장은 "처음 가계부채 총량관리 목표를 잡을 때와 달리 경제성장률이 상승하고 올해 3~5월경 주택 거래량이 대폭 증가하는 등 상황이 확연하게 달라진 만큼 총량을 조절하는 게 합리적"이라며 "총량규제 완화가 중장기적 가계대출 하향 안정화에 걸림돌이 될 것이라 생각하지 않는다"고 강조했다.

◆ 청년 대상 비아파트 대출 상품 출시...이용 후에도 생애 최초 우대혜택 유지

정부는 청년층 주거지원을 위해 '청년 주거 지원 3종 세트'를 내년 1월 중 선보일 예정이다.

청년미래보금자리론은 생애최초 주택구입 청년(만 39세 이하)의 자가 마련을 위한 대출 상품으로 4억 원 이하 비아파트 주택을 대상으로 먼저 출시된다. 우대금리를 적용해 원리금 상환 부담을 월세 수준으로 낮추고 이용 시에도 생애최초 LTV 우대혜택을 유지하는 등의 인센티브를 제공할 계획이다.

신 사무처장은 "서울 등 수도권에서 실제 청년이 선호하는 주택 가격, 현 금리 수준에서의 원리금 부담 규모 등을 감안해 청년미래 보금자리론 대상 주택을 선정했다"며 "월세로 80~100만 원을 지불하는 청년들이 비슷한 수준의 원리금 상환으로 내집을 마련하고 추후 더 좋은 집으로 옮겨갈 수 있게 하기 위함"이라고 설명했다.

반전세 매물을 찾는 청년을 위한 청년 전월세결합보증도 출시된다. 만 39세 이하 무주택청년이 대상으로 대출한도는 임차보증금의 90%(최대 2억 원)까지이다. 지방·저소득 청년을 위한 이차보전 상품은 2년간 연 4조5000억 원 규모로 한시 공급할 예정이다.

청년특례 전세대출보증 지원대상과 대출한도도 확대된다. 대상자가 '만 34세 이하' 무주택청년에서 '만 39세 이하' 무주택청년으로 확대되며 신혼·유자녀인 경우 임차보증금 한도가 최대 2억 원에서 3억 원으로 상승한다.

또한 이주비·중도금 잔금대출 등 주택공급 관련 주담대는 금융회사 총량관리 목표에서 별도 관리되며 금융회사가 차주에게 장래소득 인정기준 적용 가능 여부, 적용시 대출한도 등을 필수적으로 고지하도록 개선할 방침이다.

이외에 보금자리론 소득요건을 신혼부부는 '부부 중 1인의 연소득' 기준으로도 심사할 수 있도록 하고 미성년일 때 주택 지분을 상속받는 등 불가피한 사유가 있다면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 LTV 혜택을 받을 수 있게 할 예정이다.

한편, 정부는 주택공급 확대를 이해 PF 사업에 대한 공적보증 공급규모를 올해 23조 원, 내년 33조 원까지 확대하고 보증수수료 인하와 조기착공 인센티브로 금융지원의 속도를 높일 계획이다.

또한 은행·보험권 신디케이트론과 금융업권별 정상화펀드를 확대해 사업장 재구조화와 신규자금 공급을 병행하고 이주비대출, 임대사업자 운영자금, 비아파트 사업자금 등에 대한 금융지원도 보강할 계획이다.

[소비자가만드는신문=이철호 기자]

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